Karagözyan Vakfı, gayrimenkullerini, 200 ülkede ofisi bulunan, uluslararası bir şirketle anlaşarak değerlendirdi. Vakfın profesyonel destek aldığı Jones Lang La Salle (JLL) şirketinin Türkiye direktörü Avi Alkaş’la, azınlıklara ait mülklerin değerlendirilmesinde hangi noktalara dikkat edilmesi gerektiği üzerine konuştuk.
Roni Saris, Avi Alkaş ve Sayat Delice. Fotoğraf: BERGE ARABIAN
BARUYR KUYUMCİYAN
baruyr@agos.com.tr
Karagözyan Ermeni Yetimhanesi Vakfı’na gelir getirmesi amacıyla yürütülen KEY Plaza projesi, Ortaköy Vakfı’nın hayata geçirdiği gayrimenkul projelerinin ardından Ermeni toplumuna nefes aldıracak önemli bir kaynak olma yolunda emin adımlarla ilerliyor. Surp Pırgiç Ermeni Hastanesi Vakfı’nın Zeytinburnu’ndaki 40 bin metrekarelik arsası başta olmak üzere, azınlık vakıflarına son dönemde iade edilen mülkler, İstiklal Caddesi’nde yıllardır atıl durumda bulunan Tokatlıyan Han, Ermeni Katolik vakıflarının sürdürdüğü ‘Şan City’ projesi ve Pangaltı Mıhitaryan Vakfı’nın Osmanbey’e yeni bir kimlik kazandıracak olan büyük projesi, Ermeni toplumunun geleceği açısından hayati önem taşıyor.
Gayrimenkullerini, 200 ülkede ofisi bulunan, uluslararası bir şirketle anlaşarak değerlendiren Karagözyan Vakfı, son olarak Birleşmiş Milletler Kalkınma Fonu’na yedi ofis katını vererek, KEY Plaza’daki alanlarını büyük ölçüde kiralamış oldu. Profesyonel destek almak konusunda örnek bir tutum sergileyen Karagözyan Ermeni Yetimhanesi Vakfı’nın bu noktadaki çözüm ortağı Jones Lang La Salle’nin (JLL) Türkiye direktörü Avi Alkaş’la, azınlıklara ait mülklerin değerlendirilmesinde hangi noktalara dikkat edilmesi gerektiği üzerine konuştuk.
‘Hassasiyetleri iyi biliyoruz’
Avi Alkaş, azınlık vakıflarının projelerinde yer almayı, iş yapmanın ötesinde, yararlı bir faaliyetin parçası olmak açısından önemsediklerini ve bu konudaki duyarlılıkları çok iyi bildiklerini söylüyor: “Ekibimizde, Roni Saris ve Sayat Delice gibi, bu çevrelerden gelen direktörlerimiz var. Ben de Türk Musevi cemaatinde uzun yıllar başkan yardımcılığı ve temsilciler meclisi başkanlığı yaptım. Karagözyan Ermeni Yetimhanesi projesi bizim açımızdan çok iyi gitti. Oradaki esas mesele, istikrarlı ve sürekli kira getirisinin sağlanmasıydı. İlerde benzer projeler için bize başvurulması durumunda, uluslararası bağlantılarımızı ve Türkiye’deki 20 yılı aşkın deneyimlerimizi, en doğru şekilde kanalize edebiliriz. Bizim gibi uluslararası şirketlerin en büyük avantajlarından biri, yereldeki azınlık vakıfları uluslararası kuruluşlar ve fonlarla işbirliği yapmak istediklerinde, arada ‘bağlaç’ rolü üstlenebilecek olmamızdır.”
‘Başlangıçtan itibaren sürece katılmalıyız’
Projelerin kurgulanma aşamasında sürece dahil olmalarının büyük fark yaratacağını aktaran Alkaş, KEY Plaza projesine geç dahil olsalar da Birleşmiş Milletler gibi bir kurumu buraya getirmenin, bölgedeki diğer önemli yatırımcıların dikkatini çeken, ciddi bir başarı olduğunu kaydediyor. Şirketin perakende direktörü Sayat Delice ise, Key Plaza’nın başlangıçta rezidans olarak planlandığını, ancak daha sonra katların ofislere dönüştürüldüğünü belirtiyor: “Sürekli kira gelirinin ve doğru kiracıların binayla buluşması açısından, binanın ofise dönüştürülmesi, vakfın lehine, önemli bir adım oldu. Burası, merkezi iş bölgesi Maslak’ın bir kısmını da içine alan Levent - Gayrettepe - Şişli aksının sınırında yer alıyor. Şişli, konutların yoğun olduğu bir bölge olarak görülse de, rezidans tarzı yerleşime çok uygun değil. Rezidans projesini ofis projesine dönüştürerek, vakfın başlangıçta hedeflediği gelir düzeyinin üzerine çıkılmış oldu.”
‘Yeni’ Şişli, Taksim ve İstiklal
Avi Alkaş, Tokatlıyan Han’a ilişkin sorumuz üzerine, günde 250 bin ile 400 bin arasında kişinin geçtiği İstiklal Caddesi’nin de önemli bir kanal olduğunu vurguluyor: “Bazı yerlerde restoranların dışarı taşmalarına müdahale edilmiş olmasından dolayı darbe yemiş gibi görünse de, İstiklal Caddesi, İstanbul’un keyif ve eğlence merkezlerinin başında yer alıyor. Geçmişte azınlıkların yaşadığı Tarlabaşı bölgesindeki kentsel dönüşümün çevreye ciddi bir hareketlilik kazandıracağını ve bunun gayrimenkullerin kıymetini artıracağını düşünüyoruz. Yeme-içme ve yaşamın yanı sıra perakende sektöründe de çok ciddi bir hareketlilik var orada. Şişli, bu anlamda geride kaldı. Metronun yapılmasından bu yana Halaskargazi Caddesi kendine gelemedi, Abdi İpekçi’nin seviyesine ulaşamadı. Nişantaşı’nı Taksim’le buluşturma yönünde yapılabilecek çok şey var. Surp Agop Hastanesi’nin projesi de buna ciddi katkı sağlayacaktır. Keza, Pangaltı Mıhitaryan Vakfı’nın Halaskargazi Caddesi üzerindeki ve arka sokaktaki sıra evleri de içine katarak Nişantaşı’yla geçiş sağlayan projesi, Halaskargazi’yi hak ettiği noktaya taşıyacaktır.”
İstanbul ‘Alfa’ kent
JLL’nin yeni bir araştırması hakkında da bilgi veren Avi Alkaş, bu çalışmada global ölçekte 300 kentin 2020 yılında gayrimenkul değerlendirme sıralamasının yapıldığını, sıralamadaki ilk 30 şehrin ‘Alfa’ kent olarak adlandırıldığı bu listede, İstanbul’un da ‘Alfa’ kent olarak değerlendirildiğini belirtiyor, “Listede Avrupa kıtasından 4 kent yer alabilirken İstanbul, Londra, Paris ve Moskova’yı takip ediyor. Bence hala İstanbul hak ettiği turist sayısını alamıyor. Henüz ticaret, keyif ve gastronomi anlamında yapılması gereken çok şeyler var. Doğru birleşmeler ve kurgulanmaların yapılması durumunda çok iyi sonuçlar elde edilebilecektir.”
AVM’ler de çevreci olabilir
Doğru kurgulandığı sürece AVM’lerden ürkmemek gerektiğini belirten Alkaş, “AVM’ler ekonomik yaşamın lokomotifi konumunda. Perakende sektörünün daha çok satması, daha çok istihdam ve daha çok üretim anlamına geliyor. Şu anda içerisinde bulunduğumuz Zorlu Center’da Avrupa’nın en büyük performans merkezi var, Aquaflorya’ya baktığınızda İstanbul’a dev bir akvaryum kazandırıldı. Burada var olan arzın taleple doğru buluşturulması önemli. İşimizin sanatsal tarafı da bu. Doğru kurgulanan alışveriş merkezleri başarıya gidiyor. Ayrıca bir AVM pekala çevreye saygılı olabilir ve pek ala sürdürülebilir enerjiyle varlığını sürdürebilir. Burada doğru danışmanlık, şehir planlamacılarıyla birlikte çalışılması ve belediyelerin doğru projelendirmelere olanak sağlaması önemli. Aksi taktirde komşum yaptı, ben de yapayım diyerek halkın beğenisini ve saygısını kazanmadan başarılı olmak, ortaya bir değer çıkarabilmek mümkün değil” diyor.
‘Mülkün doğru yönetilmesi önemli’
Sayat Delice:
JLL’de direktör olarak görev yapan Sayat Delice, vakıf yöneticilerinin büyük sorumluluk taşıdığına, bu nedenle, özellikle gayrimenkul konusunda profesyonel destek almalarının çok önemli olduğunu söylüyor: “Kumaşa makası vurduğunuz anda o kumaşı paçavraya da çevirebilir, güzel bir elbise de ortaya çıkarabilirsiniz. İade edilen ve eldeki mülklerle, yeni İstiklal, yeni Şişli veya yeni diğer bölgelerdeki fırsatlar doğru değerlendirilirse, bunlar hem cemaatimiz, hem de onlardan yararlanacak gelecek nesiller için çok faydalı olacaktır. Sürece en başında dahil olduğumuzda birkaç alternatifi masaya koyup en iyisini seçme fırsatı sunuyoruz. Yani sadece kiralama veya satış değil, mülkün en doğru şekilde yönetilmesi de önemli.”
‘Tokatlıyan bizler için önemli bir örnek olabilir’
Roni Saris:
Marka danışmanlığı, bina yönetimi, gayrimenkul danışmanlığı gibi alanlarda hizmet veren JLL’nin futbol sahasına yakın bir alanı kaplayan İstanbul ofisini birlikte gezdiğimiz, şirketin direktör yardımcılarından Roni Saris, vakıfların kendi projelerini üreterek daha çok gelir elde edebileceklerini vurguluyor: “Projeyi bir müteahhide verirseniz tüm yatırımı kendisi yapar; maliyetin tamamını kendisi üstlendiği için, size cüzi bir kira verir ve pazar rayicindeki geliri kendisi toplar. Fakat bugün cemaatler çeşitli projeleri hayata geçirebildikleri için belli bir gelire de sahipler. Vakıflar asli amaçlarını yerine getirdikten sonra artan gelirlerini çeşitli geliştirme projelerinde değerlendirebilir ve bu sayede sahip oldukları mülklerden maksimum gelirleri elde edebilirler. Tokatlıyan, bu konuda iyi bir örnek olabilir. Burada, yatırım aşamasında doğru tercihleri yapmak büyük önem taşıyor.”
